뉴스) 반지하 특수성 고려, 아현재개발 4평 아파트 등장

서울 마포구 염리4구역 재개발 사업이 정비구역 해제와 재지정 사이의 '제도적 공백'이 낳은 부작용으로 몸살을 앓고 있다.

관리가 소홀한 틈을 타 투기성 지분 쪼개기가 성행하면서, 사업성을 맞추기 위해 중대형 평형을 없애고 용도지역을 무리하게 상향하는 등 도시계획의 원칙마저 흔들리고 있다는 지적이 나온다.

17일 업계 및 서울시 고시 등에 따르면, 염리4구역(염리동 488-14번지 일대) 정비계획안은 총 1천120세대 규모로 확정됐으나, 전용면적 85㎡를 초과하는 대형 평형은 단 한 세대도 없는 것으로 나타났다. 전체의 60.4%(676세대)가 전용 60㎡ 이하 소형 평형으로 채워져, 사실상 '고밀도 소형 단지'가 될 전망이다.

해당 지역은 지난 2015년 뉴타운 구역에서 해제된 후 2020년 사업이 재개되기 전까지 약 5년간 건축 행위 제한이 풀려 있었다.

이 기간 행정청이 건축 허가를 막을 법적 근거가 사라진 틈을 타, 단독주택을 허물고 다세대 주택(빌라)을 짓는 '신축 지분 쪼개기'가 무분별하게 이뤄졌다. 염리4구역의 한 조합원에 따르면 이 시기 유입된 신축 지분 소유자만 약 299명에 달하는 것으로 알려졌다.

다만, 이 같은 난개발을 행정청의 관리 소홀로만 돌리기에는 현실적인 한계가 명확했다는 지적도 나온다. 노후화된 지역이라 하더라도 토지주가 현행 건축법에 맞춰 신축 허가를 신청할 경우, 관할 구청이 이를 거부할 법적 근거가 없다. 재개발이 확정되지 않은 상태에서 무작정 건축을 제한하는 것은 과도한 사유재산권 침해가 될 수 있기 때문이다.

결국 행정청이 법적으로 건축 허가를 막을 수 없는 틈을 타 투기 수요가 유입됐고, 이는 사업 구조의 왜곡으로 이어졌다.

서울시는 늘어난 토지등소유자를 수용하고 사업성을 확보하기 위해 용도지역 변경을 결정했다. 이에 따라 당초 7층 이하로 규제받던 제2종일반주거지역이 층수 제한이 없는 제3종일반주거지역으로 상향 조정됐다.

이는 특혜라기보다는, 급증한 토지등소유자를 수용하고 일반분양분을 확보하기 위해 서울시가 선택할 수밖에 없었던 '행정적 고육지책'에 가깝다는 평가가 나온다.

그럼에도 불구하고 사업 구조의 왜곡은 피하지 못했다. 늘어난 조합원 몫을 챙겨주다 보니 일반분양 물량은 전체의 17%(약 194세대) 수준으로 급감했다. 부족한 사업성을 만회하기 위해 공간을 많이 차지하는 중대형 평형을 설계에서 배제하고, 소형 위주로 세대수를 늘리는 방식을 택한 것이다.

염리4구역에 20년 넘게 거주한 한 70대 조합원은 "투기꾼들이 지분 쪼개기로 들어와 머릿수를 늘려놓으니, 정작 평생 산 원주민들은 좁은 평수를 선택할 수밖에 없다"며 "30평형대 이상을 원해도 '물량이 없다'며 선택권조차 주지 않는 게 말이 되느냐"고 성토했다.

염리4구역과 유사한 '지분 쪼개기'의 폐해는 서울 곳곳에서 이미 현실화되고 있다. 인근 마포구 아현1구역의 경우, 지분 쪼개기(공유지분)로 늘어난 토지등소유자 문제를 해결하지 못해 극심한 내홍을 겪었다.

결국 아현1구역 주민협의체는 지난해 4월, 분양 자격이 없던 공유지분자 581명을 구제하기 위해 최소 평형인 '전용 14㎡(약 4평)' 초소형 주택을 분양 대상에 포함시키는 고육지책을 동원해야 했다. 늘어난 조합원 수를 억지로 끼워 맞추려다 보니 주거의 질을 포기한 기형적인 평면이 나왔다.

성북구 장위3구역은 더 심각한 결말을 맞았다. 재개발 동의율을 높이기 위해 무리하게 지분 쪼개기를 감행했다가 법적 분쟁에 휘말렸고, 결국 2023년 10월 법원으로부터 조합 설립 인가 취소 판결을 받으며 사업이 원점으로 돌아갔다.

더욱이 염리4구역은 사업성 지표인 추정 비례율 103.9%를 맞추기 위해 일반분양가를 3.3㎡당 약 5천300만원이라는 고가로 책정해야 하는 상황에 놓였다. 이는 향후 미분양 리스크를 높여 조합원 분담금 상승의 뇌관이 될 수 있다.

한 도시정비 전문가는 "염리4구역과 아현1구역 사례는 정비구역 해제 지역에 대한 투기 방지 대책과 관리 시스템이 부재할 때 어떤 결과가 초래되는지를 보여주는 대표적인 사례"라며 "행정청이 법적으로 건축 허가를 내줄 수밖에 없었던 당시의 한계가 현재의 기형적인 설계를 낳았다"고 진단했다.

한편 서울시는 이 같은 부작용을 막기 위해 최근 재개발 과정에서 투기 세력 유입을 차단하기 위한 고강도 대책을 시행하고 있다는 입장이다.

현재 시는 갭투자 등 투기 목적의 거래를 원천 차단하기 위해 주요 재개발 후보지를 토지거래허가구역으로 지정하고 있다. 또한 지분 쪼개기 등 투기성 행위를 막기 위해 후보지 선정과 동시에 권리산정기준일을 고시하고, 건축법에 따른 건축허가 제한 조치도 병행 중이다.

서울시 관계자는 "염리4구역의 경우 과거 정비구역 해제 기간 동안 발생한 건축 행위를 막는 건 사실상 불가능하다"면서 "현재 추진 중인 신규 정비사업장에서는 투기 세력이 유입되지 않도록 후보지 선정 단계부터 강력한 투기 방지 대책을 시행중이다"고 밝혔다.

영화 '기생충'의 촬영지로 알려진 아현동 699번지 일대가 공덕·아현 지역에 마지막 남은 노후 저층 주거지에서 최고 35층 3476가구(임대 696가구 포함) 주거단지로 탈바꿈한다.

서울시는 지난 19일 제4차 도시계획위원회 수권분과위원회에서 '아현1구역 주택정비형 공공재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)'을 수정 가결했다고 20일 밝혔다.

아현1구역은 높이차 최대 59m 경사 지형에 침수 등 재난 취약 주거환경으로 개선이 절실했으나 수십 년에 걸쳐 쪼개진 공유지분으로 현금청산 대상자가 많아 사업이 지연됐다. 이번 결정으로 지역 실정에 맞는 특화설계로 사업이 본궤도에 올랐다.

서울시는 사업 장벽이었던 현금청산 문제를 해결하기 위해 '분양용 최소규모 주택(최저주거기준 14㎡, 4.23평)'을 공급한다. 소규모 지분만 보유한 공유지분자도 최소규모 주택으로 입주 자격을 갖출 수 있게 되면서 청산 대상자가 대폭 줄어 추진 동력이 확보됐다. 또 2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획 사업성 보정계수도 함께 적용해 사업성을 보완했다.

서울시는 가파른 경사 등 지형적 특성을 최대한 활용한 계획을 수립했다. 경사지 높이차를 활용해 손기정로·환일길 주변 저층부에 연도형 상가, 개방형 커뮤니티시설을 배치해 입체적 특화 단지를 실현한다.

손기정로와 환일길을 확폭하고 연결도로를 신설해 신촌로의 접근 여건을 개선한다. 신촌로변에는 문화공원을, 기존 만리배수지공원과 연접한 위치에는 어린이공원을 신설한다.

서울시 관계자는 "이번 계획으로 공덕·아현 지역 일대가 명품 주거단지로 재탄생한다"며 "서울시는 공공재개발 사업이 차질없이 신속히 추진되도록 행정지원을 아끼지 않겠다"고 말했다.

정리해보자우)

1. 달동네 판자촌이었던 아현동이라 반지하 살던 횽들도 많았어우~

2. 87년도부터 현재까지 40년간 잘 살다가 재건축하려고 보니 소유자가 바글바글

3. 이들을 정리해야 하는데 현행법상으로는 공유지분이어도 대표 1세대만 1주택 원칙.

4. 이렇다보니 반지하 집주인들도 와글와글. 

5. 재건축 추진이 되려면 인원 성원(75%)부터 안되는 상황. 

6. 결국, 청산대상을 줄여서 팔을 안으로 굽히기 위해 조례뒤져서 

7. 반지하 횽들(공유지분자)도 1세대씩 주기로 가결! 

8. 그렇다보니 일반분양도 거의 없다시피하고 기존 아파트 평형도 4평짜리...

9. 그래소 따로 더 내용을 파 봤지우@_@키키킼

10. 청산대상이었던 원주민이 740명 가량 되는데 581명(78%)을 구제했대우~

11. 이는 전체 거주자의 25% 애우~ (740 x 4 = 2960명)

12. 2960명 + 임대 696명 = 3656 세대@_@오바하는군우~ 

13. 180명 가량은 현금청산 되나봐우~

1. 보면 뉴스처럼 14제곱이 엄청 많은 세대를 구성하는건 아니로군우~ 

2. 다만 일반분양이 없기 때문에 누군가 계약포기를 해야 발생하는 상황. 

3. 일반분양없으니까 건축비 분담금 갱장할듯우~ 

4. 임대주택 횽들도 주변시세 생각하믄 깜짝놀랄 거 같아우~